Мы оказываем услуги по легализации самовольно возведенных строений законными методами, путем оформления всей надлежащей документации либо через суд. Решение о том, возможна ли легализация конкретного объекта, возможно принять только после предварительной проработке и технического обследования состояния сооружения.

Самострой (самовольная постройка) – это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил – так характеризует понятие самовольной постройки Гражданский кодекс РФ.

Прежде чем начать возводить объект капитального строительства, необходимо обратиться в архитектурную службу района или местную администрацию за специальным разрешением на строительство.

Разрешение на строительство в Москве выдает Мосгосстройнадзор.

Однако на практике, экономя время Застройщик часто начинает строительство капитального объекта без разрешения на строительство и уже в процессе стройки начинает готовить документы, либо и вовсе не оформляет разрешение на строительство. Такие путь часто выбирают Застройщики, у которых земельный участок находится в собственности, поэтому они придерживаются ошибочного мнения, что могут делать на своем участке что хотят.

Основные два вида самостроя:

Участок под самовольной постройкой оформлен в собственность, но строительство осуществлялось без оформления разрешительной документации на строительство (в том числе и без разрешения на строительство). Объект уже построен.

Застройщик оформляет разрешительную документацию в процессе строительства. Таким образом процесс строительства так или иначе считается незаконным, так как на его проведение не оформлены необходимые документы.

Второй вид самостроя встречается гораздо чаще, так как Застройщик хочет сэкономить время на оформлении документов. Однако на самом деле, процесс может значительно затянуться и стоимость такого строительства возрастает из-за невозможности корректировок.

Не следует также забывать и о назначении земельного участка. Несоответствие назначения земельного участка и его фактического использования также может стать причиной признания постройки самовольной.

Разрешение на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; (п. 4.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Признать же такого рода постройки незаконными может только суд. Об этом свидетельствует ст.222 Гражданского Кодекса РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Более того, в ст.35 Конституции РФ четко обозначено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

Чем грозит самострой?

Лицо, построившее объект недвижимости самовольно – не является собственником этого объекта, и, следовательно, не вправе им распоряжаться как своим имуществом и совершать сделки по продаже, дарению, сдаче в аренду и пр.

Если самовольная постройка возведена лицом на участке, который этому лицу не принадлежит, право собственности на эту постройку все же может быть признано судом, но лишь в случае предоставления земельного участка под этот объект в установленном порядке.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано в случае если:

  • самострой нарушает права и интересы третьих лиц
  • самострой представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих.

В данных случаях суд может выдать предписание на снос самовольных построек.

Легализация самостроя

На практике легализация самостроя – вполне выполнимая задача для опытного юриста. Результат может быть предсказуем и гарантирован.

На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самостроя:

Оформление на уже возведенный объект недвижимости всей необходимой документации с нуля (ИРД – исходно-разрешительная документация, разрешение на строительство объекта, акта приемки Госкомиссии и прочих необходимых документов, при этом документы оформляются как на еще не построенный объект).

Комиссия по пресечению самовольного строительства, в которую обращается лицо, претендующее на самовольную постройку, принимает положительное решение о возможности сохранения самойстроя.

Легализация самостроя через суд. Чтобы успешно легализовать самовольную постройку необходимо приложить к исковому заявлению следующие документы:

  • договоры на подрядные строительные работы, счета, и иные документальные подтверждения расходов на строительство
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подтверждает отсутствие прав третьих лиц на самовольную постройку)
  • адресная справка и документы технической инвентаризации
  • заключения о соответствии санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам
  • правоустанавливающие документы на земельный участок
  • кадастровая выписка на земельный участок 
  • если вы возвели самовольную постройку на земельном участке, который Вам не принадлежит, документы, подтверждающие передачу Вам участка в ближайшем времени (например проект постановления о предоставлении участка либо письмо правообладателя участка о намерении передать данный участок)
  • - иные необходимые документы.

Снос самовольной постройки осуществляется по решению суда в том случае, если сохранение самостроя нарушает права третьих лиц или представляет угрозу здоровью и жизни граждан либо в случае несоответствия использования участка земли под самовольной постройкой виду разрешенного использования данного земельного участка.

Ответственность за самовольное возведение постройки

Градостроительный кодекс РФ (ст. 58) предусматривает административную, имущественную, дисциплинарную, уголовную ответственность для лиц, нарушивших законодательство о градостроительной деятельности.