Проектирование многоярусных гаражей, парковок - одно из основных направлений нашей деятельности. Мы принимали самое активное участие в реализации городской программы "Народный гараж" и запроектировали 14 многоэтажных паркингов только в рамках этой программы.

Также у нас большой опыт проектирования паркингов для торговых центров, есть свои ноу-хау, разработки по увеличению количества машиномест, что повышает рентабельность строительства паркинга при ограниченной площади. Успешными с инвестиционной точки зрения оказались проекты паркингов с включением до 50% торговой площади.

Итак, чтобы избежать путаницы в определениях, назовем основные виды парковок.

Виды парковок (паркингов):

1. Плоскостная парковка

Под плоскостной парковкой мы все понимаем открытые стоянки, с соответствующей разметкой, часто огороженные и с охраной. Иногда их ещё оборудуют лёгкими навесными конструкциями (например – из поликарбоната) для защиты от солнца, дождя и снега.

2. Многоярусная парковка

Сегодня чаще всего многоярусные парковки строятся из железобетонного монолита или сборными из железобетонных блоков. Большое значение нас стоимость многоярусной парковки оказывает то, какие стены (наружные стеновые ограждения) вы выбираете: если глухие, то стоимость такой парковки возрастёт не только по причине большей величины стен, но и потому, что потребуются дополнительные механизмы и системы вентиляции, освещения, пожаротушения.

3. Многоярусный гараж

Многоуровневые парковки - неиспользуемые преимущества для инвесторов

К нам часто обращаются клиенты по поводу проектирования многоярусных парковок с похожими вопросами и проблемами.

С целью ответа на них и подготовлена эта краткая статья.

Вывод: Если при проектировании многоуровневой парковки изначально учитывать возможности ее будущего приспособления / дооборудования под многофункциональный комплекс, то инвестиционная эффективность значительно возрастет.

О «низкой» привлекательности многоярусных парковок для инвесторов.

Согласен, определённые сложности есть.

Сегодня наибольший объём многоярусных парковок у нас в стране строится или в обязательном порядке в качестве обременения при строительстве крупных жилых/офисных объектов, либо по целевым муниципальным программам.

Как результат – сегодня мало уделяется внимания развитию возможностей самоокупаемости многоярусных парковок.

Другими негативными факторами являются высокая стоимость земельных участков в заселённых районах, дорогой импорт (растаможка) современного автоматизированного парковочного оборудования, слабо развитый сегмент сервис этого оборудования, и самое главное – сегодняшнее отсутствие в России опытных управляющих компаний в этом сегменте бизнеса.

Как пример – недавний опыт в Казани, когда попытки местной администрации развить их строительство как самодостаточного инвестиционно-привлекательного сектора – к значительному развитию не привели, строительство многоуровневых паркингов не вызвало ажиотажа у инвесторов, и часть из этих парковок до сих пор простаивает.

Однако, все эти недостатки компенсируются с лихвой при комплексном подходе, при включении много-функциональных комплексов в многоэтажные парковки.

Гигантомания

Сегодня все мы пожинаем плоды гигантомании в нашем современном градостроительном регулировании и развитии.

Крупные «однофункциональные» проекты устраивают всех: администрации (облегчается соблюдение соответствие современной политике крупного зонирования, плюс легче контролировать одного крупного собственника, чем массу мелких представителей мелкого бизнеса), проектировщиков (формирование Технического задания и проекта происходят значительно проще), крупных инвесторов (упрощается модель бизнес-проекта, его создания и управления).

Как результат – хронический затор на наших улицах давно уже перешёл в острую форму паралича всего московского организма.

Каждый раз, когда я вижу помпезное открытие в Москве очередного громадного офисного центра, я с ужасом думаю, насколько увеличатся объёмы продаж бейсбольных бит.

Москва уже столкнулась с острой нехваткой магазинов шаговой доступности, а малый бизнес – с недостатком недорогих удобных помещений для своего развития и насыщения потребностей местных жителей и работников.

Таким образом, совмещение многоярусных парковок с многофункциональными центрами может стать отличным связующим звеном (компенсатором) между административно-силовыми методами градостроительного регулирования и конкретными потребностями граждан в конкретно взятом районе.

Никто так, как местный представитель малого бизнеса, не сможет оперативно реагировать на малейшие колебания местного рынка услуг и активно удовлетворять потребности граждан, насыщать район разноплановыми рабочими местами, увеличивать источники новых налоговых сборов.

«Изобретаем велосипед»

Абсолютно с такой же ситуацией мы в своё время столкнулись на Крайнем Севере в Мурманской области, когда стала возникать потребность в проектировании и поставок заказчикам удалённых береговых крабо-рыбо перерабатывающих фабрик, морозильных хранилищ, туристических комплексов, энергетической и прочей инфраструктуры. Однако, каждый из этих заказчиков был обеспокоен невысокой рентабельностью этих объектов причине сезонности их бизнеса. Но когда мы предложили им совмещать эти сферы деятельности в много-функциональных комплексах, например, дополняя инфраструктуру береговой аквафермы ресторанными, туристическими и развлекательными комплексами – дело сразу пошло «в гору».

При этом, естественно, мы не изобрели ничего нового. Уже много тысяч лет, до Революции, берег Кольского полуострова был усыпан процветающими береговыми поселениями (и это несмотря на арктический холод), ведущими активно много-функциональную деятельность в условиях отсутствия жёстких регламентов ВРИ (видов разрешённого использования).

ГЧП (государственно-частное партнёрство) и многоярусные паркинги

Учитывая:

    сегодняшние активные попытки внедрения у нас в России ГЧП
    острую нехватку парковочных мест

получается, что использование инвесторами-застройщиками многоярусных парковок различных форм ГЧП может быть одним из факторов ускорения их окупаемости.

Что становится особо актуальным с учётом сегодняшних реалий сложной отечественной бюрократическо-разрешительной системы в сфере строительства. Ведь тогда появляется возможность выгодного использования инвесторами-застройщиками федеральных и муниципальных земельных участков по схеме ГЧП (государственно-частного партнёрства), столь активно внедряемой сегодня нашим правительством. Типичный пример: инвестор-застройщик за символическую плату получает в долгосрочную аренду земельный участок, находящийся в федеральной или муниципальной собственности, но при условии, что часть машино-мест в будущем комплексе будет выделена для муниципальных (федеральных) нужд.

Конфликт интересов инвесторов-застройщиков и потребителей

Очень важно при проектировании многоэтажной парковки изначально предусмотреть в конструктивном проекте возможность последующей реконструкции/приспособления для иных целей/иного использования.

На практике, часто мы рекомендуем Заказчикам разбивать свой девелоперский проект на несколько самодостаточных стадий, которые мы учтём в нашем проектировании конструктивной части и процесса строительства.

Например:

В самом начале, при формировании Технического задания на проектирование мы учитываем в конструктиве и планировочных решениях последующие многофункциональные варианты использования объекта, предложенные Заказчиком на основании их рыночного прогноза по этому участку.

Данные нюансы учитываются в Проекте.

Строится многоярусная парковка и вводится в эксплуатацию.

Далее следуют год-два её эксплуатации, и часто уже на этом этапе Заказчик/арендаторы частично начинают использовать этот объект в тестовом режиме и без внесения конструктивно-строительных изменений для близких, но всё же иных целей, например – для продажи автомобилей. Ведь продажа их со стоянок законом не запрещается.

Далее, на основе уточнённых потребностей населения/рынка в данном районе, нами проводятся все необходимые юридические процедуры по корректировке Вида разрешённого использования, готовится проект дооборудования объекта и оформляются необходимые разрешительные документы.

Тут очень важно отметить, что поскольку, нами все необходимые для нового использования корректировки уже были изначально учтены в конструктивной и прочих разделах проекта, то, как правило, данные необходимые процедуры уже не будут дорогостоящими, так как не требуют затратных и долгосрочных производства и согласования дополнительных Проекта и строительных работ по изменению конструктива. То есть, если рассматривать в юридическом аспекте, вместо необходимой дорогостоящей и долгой реконструкции, мы удовлетворяем потребность населения недорогостоящим и оперативным «дооборудованием/приспособлением». Зачастую, даже не возникает необходимость в дорогостоящего Технического обследования.

Также, если в проекте многоэтажной парковки изначально были учтены возможности её последующего дооборудования внешним некапитальным грузовым лифтом, это также значительно удешевит и ускорит процесс её частичного перепрофилирования для иных целей, например – в торговый центр.

Следует особо отметить удобство приспособления многоуровневых парковок к использованию в качестве Торговых центров. Ведь всем известно, что в Торговых центрах сами именно торговые помещения занимают только часть площадей, но также требуются большие вспомогательные пространства для паркингов, пандусов, складов, проездных развязок, разгрузочных площадок, площадок для открытого временного хранения. А у нас в многоярусных парковках это всё пространство уже есть. Соответственно, претендуя на переоборудование меньшей части многоэтажного паркинга под торговые помещения, мы ставим перед собой вполне посильную задачу, которая часто даже не требует смены ВРИ (вида разрешённого использования), ведь внешний вид бо́льшей части строения остаётся тем же самым. А в случае необходимости – можно предусмотреть возможность дооборудования временными внешними грузовыми лифтами, системами пожаротушения и прочим необходимым легко-монтируемым оборудованием.

Также в многоэтажные парковки легко вписываются мебельные магазины, садовые рынки, автомагазины, автомойки и автосервисные центры. Неоднократно мне приходилось слышать об аренде их под сезонные плодоовощные рынки, для публичных и молодёжных мероприятий, клубных дискотек.

Примеры:

Многоярусная парковка на Щёлковском шоссе, Москва:

park1

г. Королёв, переоборудованная в Торговый центр многоярусная парковка на ул. Силикатная

park2

park3

Внутри:

park4

park5

Как пример, данную вполне легальную схему уже давно успешно используют застройщики мини-гостиницами или многоквартирными домами на ИЖС участках:

Всем известно, что в случае, если местная администрация усматривает в проекте построенного частного дома на ИЖС участке признаки многоквартирности, то она имеет право отказать в его регистрации.

Соответственно, частный Застройщик заказывает проект необходимого ему по квадратуре здания, но в рамках местных градостроительных возможностей/ТЭПов по участку.

Делается проект с учётом отсутствия разделений на квартиры, но с учётом последующего разделений самодостаточных секторов по квартирному принципу.

После окончания строительства данного крупного дома «на одну семью», он вводится в эксплуатацию и проходит все необходимое последующее оформление на необходимое кол-во собственников.

После чего, собственники проводят необходимое разделение на самодостаточные квартирные сектора, и затем оформляют на себя право собственности на конкретные отдельные части (квартиры) данного здания по долевому принципу.

Наши многолетние навыки проектирования многоуровневых парковок и гаражей, позволяющие нам изыскать бо́льшее количество дорогостоящих парковочных мест при одинаковых объёмах (по сравнению с другими проектировщиками), делают нас безусловным лидером на этом рынке.

История развития нашей специализации в этом сегменте начинается еще с нашего участия как проектировщиков в программах префектуры Москвы «Народный гараж» при Лужкове.

Поскольку в нашей компании достаточно активно и успешно функционирует подразделение юристов-согласователей, то это даёт нам возможность предлагать услуги проектирования со всеми необходимыми согласованиями и экспертизами, и уже даже на этапе проектирования минимизирует будущий риск возникновения разногласий с будущими конкретными экспертами, а значит получается возможность внести нашу лепту в процесс реализации всего девелоперского проекта, сделав его более управляемым и с максимальной минимизацией рисков.

Также сейчас мы активно развиваем близкие направления проектирования и поставки «под ключ»:

  • хелипортов (вертолётных аэропортов
  • вертолётных центров/площадок на крышах зданий и многоуровневых парковок
  • реконструкции крыш многоуровневых парковок, зданий и сооружений для использования под вертолётные площадки и вертолётные центры
  • проектную интеграцию с автоматизированными механическими парковками (как вам известно, основной проблемой сегодня в России является отсутствие квалифицированных проектировочных компаний, которые умеют совмещать конструктивные проектировочные решения и крупные автоматизированные механические решения.

То есть, сегодня на Московском/Российском рынке представлены либо только проектировщики, которые могут квалифицированно предложить конструктивно-строительные решения (например, столь популярные сегодня монолитные многоуровневые парковки и гаражные комплексы) либо поставщики самодостаточных автоматизированных механических парковок (включая многоуровневые), наиболее качественные варианты которых целиком поставляются из-за рубежа без привязки к местности и учёта возможности экономии при строительстве, а значит – получаются значительно дороже и без проектной и согласовательско-разрешительной «привязки к месту» реконструкции многоярусных парковок в офисные и прочие здания (ведь первоначальное разрешение на строительство многоуровневой парковки нам получить значительно проще).

Высококвалифицированные специалисты нашей компания ООО «МОСИНЖИНИРИНГ» имеют многолетний опыт проектирования и реконструкции вертолётных площадок, хелипортов (вертолётных центров и небольших аэропортов), как плоскостных, так и многоуровневых парковок, а также гаражных комплексов, что является нашей основной специализацией:

Некоторые примеры наших проектов:

Реконструкция трёхярусной парковки, Москва, ул. Алексея Дикого 8, 28 800 кв. м., 2011г., Заказчик – ГСК «Гирей»

park6

Пятиярусные гаражные комплексы в Щербинке, ул. Брусилова 25 С1, 4 штуки по 21 000 кв. м., 2008 г., Заказчик – Дирекция гаражного строительства, Правительство Москвы

park7

Пятиярусный гаражный комплекс в Южном Бутово, Москва, ул. Изюменская 63, 19 000 кв.м., 2010 г., Заказчик – Дирекция гаражного строительства, Правительство Москвы

park8

Реконструкция гаражного комплекса «Интурист» в семиэтажный офис, Москва, ул. 2й Павелецкий проезд, д.5 стр.1 , 24 000 кв.м., 2010 г.

Три многоярусных парковочных комплекса, Мытищинский район, деревня Болтино (в составе комплекса малоэтажной застройки), к. 25, 26, 27, каждый 9 600 кв.м., 2014, Заказчик - STD Development project

Пятиярусный гаражный комплекс, Москва, ул. Гиляровского, вл. 74, 5 100 кв. м., 2010 г, Заказчик – Дирекция гаражного строительства, Правительство Москвы

Пятиярусный гаражный комплекс, Москва, ул. Пантелеевская, вл.2, 5 100 кв. м., 2011 г., Заказчик – Дирекция гаражного строительства, Правительство Москвы

parking3

parking4